Статьи и обзоры nachodki.ru

Остекление балконов и лоджий в многоквартирных и жилых домах. Тогда было можно, а сейчас нельзя, почему?

Родительская категория: Новости Категория: Новости в Законодательстве Создано: 28.03.2022 Опубликовано: 28.03.2022 Автор: Юрии Печать E-mail

Остекление балконов и лоджий в многоквартирных и жилых домах.

Тогда было можно, а сейчас нельзя, почему?

Вопрос остекления балконов и лоджий в основном касается многоквартирных домов 60-х по 90-е годов постройкиВ настоящее время нет ни одного населенного пункта и города в стране, где бы не было застекленных балконов и лоджий. И как правило работы по застеклению производились собственными силами жильцов. Никто тогда не требовал оформления каких -то документов и получения разрешений. Конечно надо признать делалось это подчас безобразно и наряду с красивыми и надежными конструкциями были не аккуратные и подчас небезопасные, выполненные по принципу: мне хорошо, а то что вам не нравится, то это ваши проблемы. О соблюдении санитарных норм и требований безопасности вообще не было речи.

   Но вот пришло время, когда правительство поручило соответствующим органам навести здесь порядок. С этого момента для собственников помещений в МКД остро встал вопрос: как отстоять свою конструкцию застекления балкона или лоджии. В настоящее время в решении этого вопроса полный правовой бардак.     

  Управляющие организации выставляют собственникам помещений требования вернуть балконы и лоджии в первоначальное состояние. В ответ собственники помещений в  многоквартирных домах доказывают необоснованность таких требований, ссылаясь при этом на различные юридические документы, которые позволяют оставить все как есть. Суды различных инстанций завалены встречными исковыми заявлениями.

  Конечно навести порядок в этом важном вопросе надо. Ведь на самом деле есть случаи, когда совершенно случайные люди пострадали от схода снега и различных бытовых элементов с неправильно выполненной конструкции остекления балконов.

  В данном материале делается попытка систематизировать существующую различную информацию поэтому важному вопросу для управляющих организаций и жителей многоквартирных домов.

  Мы рассмотрим в коротком формате случаи, которые наиболее часто встречаются в нашей жизни:

  1. Когда остекление балкона незаконно
  2. Нужно ли согласовывать остекление балкона с уполномоченным органом
  3. Суд разрешил собственнику сохранить самовольное остекление балкона
  4. Остеклить балкон можно, если соблюдать правила

 

1.Когда остекление балкона незаконно

 Московский городской суд напомнил собственникам квартир, что для остекления балкона нужно получить разрешительную документацию.

 Жилищно-строительный кооператив «Борисовский» обратился в суд с иском к собственнику московской квартиры. ЖСК требовал вернуть фасад дома в прежнее состояние.
  Причиной обращения послужило самовольное остекление балкона. Собственник квартиры без согласования с органами местного самоуправления и без решения общего собрания МКД переоборудовал общее имущество дома: гражданин самовольно возвел на балконе оконные рамы и накрыл их кровлей. Такая конструкция не только ухудшала внешний вид фасада, но и портила условия проживания других жильцов: владелец установил козырек на уровне подоконника квартиры сверху и перекрыл обзор соседям. Помимо этого, так как козырек был выполнен из металлочерепицы, конструкция шумела в дождливую погоду.

 Из-за жалоб жителей Государственная жилищная инспекция обязала кооператив принять меры. Кооператив принял: сначала направил предписания собственнику, а потом был вынужден обратиться в суд.

Позиция судов

Собственник настаивал, что остекление балкона не считается переоборудованием или переустройством, поскольку не предусматривает прокладку электрических сетей, трубопровода или установку электрического оборудования.

Нагатинский районный суд удовлетворил иск. Первая инстанция пришла к выводу, что конструкция нарушает целостность и архитектурный облик дома.

Собственник самовольно переделал балкон без разрешения местных властей и не согласовал установление оконных рам с жителями МКД:

- конструкция не была предусмотрена при строительстве жилого дома и фактически является реконструкцией (ст. 1 ГрК РФ, Методические рекомендации, утвержденные Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 № 8);

- реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ);

-  не подтвердил обращение в уполномоченные органы и согласие жителей дома.

Московский городской суд оставил это решение без изменения (Апелляционное определение по делу № 33 – 6828/2021) :
« не допускается самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства. Гражданин, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов, обязан привести это помещение в прежнее состояние (п. 1.7.2, 1.7.4 и 4.2.4.9 Правил, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170).
Устройство произвольных конструкций, не предусмотренных проектом при строительстве МКД, безусловно изменяет внешний облик сооружения, создает дисгармонию, нарушает нормы архитектурно-планировочных решений, то есть не отвечает эстетическим требованиям, предъявляемым к зданиям».

2.Нужно ли согласовывать остекление балкона с уполномоченным органом

Государственной жилищной инспекции г. Москвы (Мосжилинспекция, истец) пришлось через суд убеждать недоверчивых собственников в том, что остекление их балкона было выполнено незаконно (дело № 33 – 11689/2021).

Собственники одной из московских квартир «забыли» получить разрешение Мосжилинспекции на остекление балкона. Все работы они выполнили самовольно, не попытались узаконить конструкцию постфактум и не внесли соответствующие изменения в технический паспорт помещения.
  На основании поступившего обращения, Мосжилинспекция осмотрела фасад МКД и установила факт незаконного переустройства балкона. Собственникам было направлено предписание — привести состояние квартиры в соответствие с технической 
документацией, а именно демонтировать конструкцию остекления.
  В установленный срок предписание никто не исполнил. Тогда Мосжилинспекция подала исковое заявление с соответствующим требованием в Дорогомиловский районный суд. Ответчиками выступили все четыре собственника квартиры в МК
Д.

Суд первой инстанции изучил материалы дела и установил:

1.Переустройство и (или) перепланировку жилого помещения проводят по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. При отсутствии разрешительного документа переустройство и (или) перепланировка считаются самовольными и незаконными. В данном случае ответчики не предоставили доказательств того, что остекление балкона было согласовано с Мосжилинспекцией.

2.Переустройство и (или) перепланировка балконов/лоджий не должны нарушать архитектурный облик МКД — не допускается их произвольное остекление и изменение габаритов, изменение цветового решения, рисунка ограждений и других элементов, соответствующих общему архитектурному решению фасада. Представленные Мосжилинспекцией доказательства свидетельствуют о том, что остекление балкона ответчиков не только нарушает архитектурный вид здания, но и увеличивает нагрузку на плиты перекрытия и отделку фасада.

3.Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, не допускаются (п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда №170).

Суд первой инстанции сделал вывод о незаконности действий ответчиков и обязал их демонтировать конструкцию остекления, вернув балкон в состояние «как было».

Ответчики, несогласные с вынесенным решением, подали апелляционную жалобу. Ее рассмотрел Московский городской суд (апелляционное определение от от 22 марта 2021 г.)

Доводы апелляционной жалобы Позиция суда
Без специальных познаний и проведения судебной экспертизы суд признал, что переустройство балкона нарушает архитектурный вид здания и увеличивает нагрузку на плиту перекрытия МКД Ответчик не ходатайствовал о проведении экспертизы, хотя именно на нем лежит бремя доказывания своей позиции
Остекление было выполнено в 1999 году, а в обосновании своих требований Мосжилинспекция ссылается на законы, принятые гораздо позже Довод апелляционной жалобы не освобождает ответчиков, допустивших нарушение архитектурного вида здания и увеличение нагрузки на плиты перекрытия и отделку фасада, от обязанности произвести демонтаж незаконного остекления балкона
Доказательств выполнения остекления в 1999 году ответчиком не предоставлено.

Апелляционный суд не нашел оснований для отмены вынесенного ранее решения. Балкон придется привести в первоначальное состояние.

3.Суд разрешил собственнику сохранить самовольное остекление балкона

Самовольное остекление балкона часто заканчивается судебными разбирательствами и требованием обязать собственника демонтировать конструкцию. Основаниями для вынесения таких решений становятся: отсутствие разрешительной документации на проведение работ, увеличение нагрузки на несущие конструкции, потенциальный риск для жизни и здоровья других лиц, нарушение санитарных норм при ухудшении освещения в соседской квартире.

Но в деле № 88 – 6597/2021 Шестой кассационный суд общей юрисдикции встал на сторону собственника и разрешил оставить конструкцию остекления на месте.

ООО «УК Паритет» г. Кирова (далее — УК, истец) установило факт самовольной установки козырька и остекления балкона во вверенном ему доме. Собственнику квартиры (далее — ответчик) было направлено предписание с требованием в течение 30 календарных дней демонтировать указанные конструкции, привести балкон в соответствии с технической документацией и архитектурным решением МКД. 
В указанный срок предписание не было исполнено. Тогда УК подала исковое заявление в суд. 

Суд первой инстанции отказал ООО «УК Паритет» в удовлетворении требований, не согласившись с аргументами истца.

Аргументы истца Позиция суда (по результатам судебной экспертизы)
Самовольное остекление балкона нарушает архитектурный облик МКД, разработанный при проектировании. Без согласованной проектной или исполнительной документации на строительство спорного МКД невозможно достоверно определить, было ли изначально предусмотрено остекление и устройство козырьков балконов.
За счет веса стекла и отделочных материалов увеличилась нагрузка на плиты перекрытия и отделку фасада. Нарушений действующих строительных норм и правил при устройстве остекления и козырька балкона не выявлено.
Существует вероятность выпадения стекла или части оформления наружной стороны балкона.
Возникла вероятность скопления снежных и ледяных масс на козырьке балкона с возможным их последующим падением вниз.
Угроза общедомовым конструкциям и безопасности жизни граждан не выявлена.

Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили вынесенное решение без изменений, а жалобы ООО «УК Паритет» без удовлетворения.

Собственнику квартиры в обслуживаемом МКД разрешили сохранить остекление балкона и козырек. 

4.Остеклить балкон можно, если соблюдать правила

Остекление балкона, который выходит во двор, согласовывать не требуется. Но в случае, когда остеклённая конструкция нарушает права других жильцов или мешает эксплуатации общедомового имущества, суд может обязать демонтировать конструкцию.

 К такому выводу пришёл Седьмой кассационный суд общей юрисдикции (дело № 88 – 5818/2021).Собственники квартиры, которую обслуживает ТСЖ «Цвиллинга, 36» из г. Челябинска, застеклили балкон со стороны двора.
  Государственная жилищная инспекция Челябинской области обнаружила, что остекление балкона нарушает герметичность наружных водостоков и препятствует обслуживанию ливневой канализации. Поэтому вынесла предписание Товариществу и потребовала устранить нарушения.

ТСЖ в судебном порядке потребовало обязать собственников квартиры демонтировать рамы на балконе.
Центральный районный суд г. Челябинска в иске отказал.
Апелляционная инстанция решение отменила, иск Товарищества удовлетворила.
Ответчики обжаловали апелляционное определение в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции. 

Кассационная инстанция отметила, что для остекления балкона согласование не требовалось, поскольку балкон находится во дворе дома.
Однако в силу п. 1.7.2 Правил и норм эксплуатации жилфонда № 170, остекление не должно:
- влиять на прочность несущих конструкций здания;
- препятствовать работе инженерных систем;
- ухудшать сохранность и внешний вид фасадов;
- нарушать противопожарные требования.

  При остеклении необходимо учитывать, что балконные плиты — это ограждающие несущие конструкции, которые относятся к общему имуществу в МКД.
  Не допускается использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению, размещение на них громоздких и тяжёлых вещей, их захламление и загрязнение. Самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства (п. 4.2.4.9 Правил № 170).

Ранее суд установил, что труба водосточной системы в промежутке между соседними балконами заужена. При остеклении нарушены Правила № 170. Из-за самовольного увеличения параметров балкона невозможно получить доступ к трубопроводу.

  Однако собственник квартиры обязан :
- соблюдать права и законные интересы других жильцов, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства (ч.4 ст. 17 Жилищного кодекса РФ);
- поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать 
бесхозяйственное обращение с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, условия пользования жилыми помещениями и требования к содержанию общего имущества (ч. 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ).

Суд признал, что у истца нет возможности обслуживать водосток без демонтажа остекления. Поэтому решение апелляционного суда было признано законным, то есть привести балкон в первоначальное состояние.

  Надеюсь, что данный материал, поможет всем заинтересованным лицам по решению этого важного вопроса, как для управляющих организаций, так и для простых жителей многоквартирных и жилых домов.

Эксперта Национального Фонда поддержки региональных антикризисных программ

                                                                                                А. В. Тетлянов   2022г. г. Уфа

Просмотров: 67

Пользователи